実家をどうするか。売る・貸す・住む、3つの選択肢を整理します。

誰も住まなくなった実家。そのままにしておけない。

親が亡くなった。あるいは、施設に入って実家が空いた。

誰も住んでいない家には、固定資産税がかかり続けます。管理も必要です。放置すれば傷みが進み、近隣への影響が出ることもあります。

「どうすればいいのか、決められないまま時間だけが過ぎていく」という方が、実はとても多いです。

この記事では、実家をどうするかの3つの選択肢（売る・貸す・住む）を整理し、それぞれのメリットと注意点をご説明します。城南5区（大田・品川・目黒・世田谷・港）の不動産事情も踏まえてお読みください。

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まず知っておきたい：空き家を放置するリスク。

「すぐには決められないから、とりあえずそのままに」と考える方も多いですが、放置にはリスクがあります。

維持費がかかり続ける

固定資産税・都市計画税は毎年かかります。また、管理をしないと建物が傷み、修繕費が膨らみます。

「特定空き家」に指定されるリスク

管理不全の空き家は、市区町村から「特定空き家」に指定されることがあります。指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税が1/6になる優遇）が外れ、税額が大幅に上がります。

防犯・近隣トラブル

無人の家は不法侵入・放火・ゴミの不法投棄などのターゲットになりやすく、近隣への迷惑にもなりかねません。

城南5区は都市部のため、このリスクは特に意識すべきです。

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選択肢①：売る。まとまった現金に換える。

実家を売却する方法です。城南5区は地価が高く、まとまった資産を得られる可能性があります。

メリット

• 維持費・管理の手間から完全に解放される
• 相続人が複数いる場合、現金化すれば分割しやすい
• 城南5区の一戸建て・マンションは市場性が高く、買い手が見つかりやすい

注意点

• 売却後は元に戻せない
• 売却益（譲渡所得）に税金がかかる場合がある（詳細は税理士・不動産会社に確認を）
• 相続人全員の同意が必要

「3,000万円特別控除」の制度

被相続人（亡くなった方）が居住していた家を相続した後に売却する場合、一定の要件を満たすと、売却益から3,000万円を控除できる特例があります。適用には期限や要件があるため、早めに税理士や不動産会社に確認することをおすすめします。

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選択肢②：貸す。維持しながら収入を得る。

実家を賃貸に出す方法です。手放さずに済み、賃料収入も得られます。

メリット

• 建物を維持しながら収入を得られる
• 「いつかまた使うかもしれない」という場合に向いている
• 城南5区は賃貸需要が高く、借り手が見つかりやすいエリアが多い

注意点

• 入居者がいる間は自由に使えない
• 空室になると収入が途絶える一方、管理費はかかる
• リフォーム費用・管理会社への手数料などが発生する
• 入居者トラブルへの対応が必要になることも

まず管理会社に相談を

賃貸化を検討する場合は、地域の不動産管理会社に相談するのがスムーズです。現地を見て、賃料の相場・リフォームの必要性・想定される空室率などを教えてもらえます。

城南5区は会社員・単身者・ファミリー層の賃貸需要が高く、立地によっては高い賃料設定も可能です。

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選択肢③：自分が住む。または兄弟姉妹に住んでもらう。

自分または家族が実家に転居する、あるいは兄弟姉妹の誰かが住み続けるという選択肢です。

メリット

• 家を守れる
• 慣れた土地・近所との関係を維持できる
• 固定資産税の住宅用地特例が適用される

注意点

• 相続人間で「誰が住むか」「その人が代わりに税を払うか」など、取り決めが必要
• 自分が遠方に住んでいる場合、二重生活になるリスク
• 建物が老朽化している場合、リフォーム費用が重くなることも

相続人が複数いる場合

誰かが住み続ける場合でも、名義変更（相続登記）は必要です。2024年4月以降、相続登記は義務化されています（3年以内に申請が必要）。住む人だけでなく、相続人全員で協議し、登記手続きを進めることが大切です。

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「更地にして売る」という選択肢も。

古い建物が残っている場合、建物を解体して更地にしてから売却するケースもあります。

メリット

• 買い手の幅が広がる（土地として売れる）
• 建物の管理リスクがなくなる

注意点

• 解体費用がかかる（木造一戸建てで100万〜200万円程度が目安）
• 解体後は「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が上がる
• 売却前提であれば、解体前に不動産会社に相談してから判断するのが賢明

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実家の「片付け」は別で考える。

どの選択肢を選ぶにしても、まず実家の中の遺品・家財の整理が必要です。

家族で少しずつ進めるか、遺品整理業者に依頼するか。業者に頼む場合は、費用の相場は間取りや物量によって異なりますが、1LDKで5万〜15万円程度が目安です（業者によって大きな差があります）。

遺品整理と買取を同時に行う業者も多く、不用品の買取分を費用に充てることもできます。

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決断を急がない。でも、放置もしない。

実家の活用は、感情と実務が複雑に絡み合う問題です。「親が住んでいた家を売るのが忍びない」という気持ちは、当然のことです。

ただ、時間が経つほど建物の傷みが進み、選択肢が狭まっていく場合があります。

まず「今の状態を把握する」ことから始めてみてください。不動産会社の無料査定や、司法書士・税理士への相談は、決断を急かされることなく情報を得られる場です。

情報が揃えば、家族の話し合いも前に進みやすくなります。