亡くなった親の家を売るときの税金。空き家特例3,000万円控除とは。

「相続した家を売ったら、税金はかかる？」

親が亡くなり、実家を相続した後「誰も住まないから売ろう」と考える方は多いです。

ただ、不動産を売ると「譲渡所得税」がかかることがあります。購入（または相続）したときより高く売れた場合、その利益（売却益）に税金がかかるのです。

しかし、一定の条件を満たした「相続した実家の売却」には、最大3,000万円の特別控除を使えることがあります。これが「空き家特例」です。

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空き家特例とは。

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です（租税特別措置法35条3項）。

この特例を使うと、相続した実家を売却したときの譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できます。

例：どれだけ節税できるか

• 売却価格：4,000万円
• 取得費（相続時の評価額など）：1,500万円
• 売却益：2,500万円

→ 空き家特例を使わない場合：2,500万円 × 20.315%（長期譲渡所得税率） ≒ 約508万円の税金

→ 空き家特例を使った場合：（2,500万円 − 3,000万円）= 0円（控除額の方が大きいため課税なし）

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空き家特例の適用条件。（要件が多いので注意）

空き家特例は要件が複数あります。すべてを満たす必要があります。

①被相続人（亡くなった親）の要件

• 亡くなった方が一人で暮らしていた家であること
• 老人ホーム・介護施設への入居前まで住んでいた場合も対象になります（2023年改正で拡充）

ポイント：2人以上で住んでいた場合（配偶者と同居など）、配偶者が引き続き住む場合はこの特例が使えないことがあります。

②建物の要件

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物）
• 区分所有建物（マンション）は対象外（戸建てのみ）

2024年1月1日以降の改正点

2024年1月1日以降の売却からは、区分所有建物（マンション）でも一定の条件で適用できるようになりました（詳細は税理士に確認を）。

③売却の要件

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 例：2024年3月に親が亡くなった場合 → 2027年12月31日までに売却
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続時から売却時まで、建物を事業用・賃貸用に使用していないこと
• 相続後、売主が住んでいないこと（居住の用に供さないこと）

④建物の取り壊し or 耐震改修

売却時には、以下のどちらかの条件を満たす必要があります。

パターンA：建物を取り壊して更地にして売る

パターンB：建物を耐震リフォームして住めるようにしてから売る

「今の状態（古い建物のまま）で売る」場合は、通常の方法では特例が使えません（2024年改正後は一部例外あり）。

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3,000万円控除の計算式。

計算要素	内容
売却価格	売れた金額
ー取得費	取得にかかった費用（相続の場合は亡くなった方の取得費を引き継ぐ）
ー譲渡費用	仲介手数料・解体費用など
＝譲渡所得	売却益
ー特別控除	最大3,000万円（この特例）
＝課税譲渡所得	これに税率をかけた金額が税金

税率（長期譲渡所得：相続から5年超の場合）

税金の種類	税率
所得税	15%
住民税	5%
復興特別所得税	0.315%
合計	20.315%

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適用のための手続き。

特例を使うには、確定申告で申請する必要があります。自動的に適用されるわけではありません。

確定申告の時期：売却した翌年の2月16日〜3月15日

必要な書類

書類	入手先
登記事項証明書	法務局
売買契約書（コピー）	自分で保管
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）	市区町村役所
建物の耐震改修証明書（パターンBの場合）	建築士・住宅メーカー
解体工事の領収書・契約書（パターンAの場合）	解体業者
確定申告書・譲渡所得の内訳書	税務署・国税庁ウェブサイト

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「3年以内」という期限に注意。

空き家特例は相続開始から3年を経過する年の12月31日までが期限です。

「実家をどうするか決まってから売ろう」と後回しにしていると、期限が過ぎてしまうことがあります。

親の死亡時期	空き家特例の売却期限
2022年1月〜12月	2025年12月31日まで
2023年1月〜12月	2026年12月31日まで
2024年1月〜12月	2027年12月31日まで
2025年1月〜12月	2028年12月31日まで

親が亡くなってから実家を整理・売却するまでに2〜3年かかることは珍しくありません。期限を意識しながら動くことが重要です。

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「取得費加算の特例」との使い分け。

相続した不動産を売るときに使える特例は、空き家特例だけではありません。

**取得費加算の特例（相続税額の取得費加算）**とは、相続税を支払った場合、支払った相続税の一部を「取得費」として加算できる特例です。

特例	内容	向いているケース
空き家特例（3,000万円控除）	売却益から3,000万円を控除	売却益が大きい場合・相続税が少ない場合
取得費加算の特例	相続税額を取得費に加算	相続税を多く払った場合・売却益が比較的小さい場合

重複適用はできません（空き家特例と取得費加算は同一譲渡について同時に使えない）。

どちらが有利かはケースバイケースです。税理士に試算してもらいましょう。

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城南5区の実家売却で注意すること。

大田区・品川区・目黒区・世田谷区・港区は、不動産の価格水準が東京の中でも高いエリアです。

売却価格1億円の上限に注意が必要です。特に世田谷区・目黒区・港区などの高額エリアでは、土地評価額だけで1億円を超えるケースもあります。その場合、空き家特例の適用対象外になります（1億円超は不可）。

売却前に、不動産査定を複数社から取り、価格水準を確認した上で特例の適用可否を税理士と確認してください。

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まとめ：空き家特例を活用するための5ステップ。

ステップ	内容
1	相続した実家が昭和56年以前の建物かどうか確認
2	親が一人暮らしだったか確認
3	売却期限（相続後3年以内の年末）を把握する
4	更地売却か耐震改修売却かを選ぶ
5	売却後、翌年2〜3月に確定申告する

「相続した家の売却にこんな特例があったとは」という方は多いです。条件を確認して、活用できる場合は早めに動き始めることをおすすめします。

税理士・不動産会社・司法書士の連携が必要な手続きのため、一人で抱え込まず、専門家チームに相談しながら進めてください。