実家の不動産を兄弟で分ける方法。換価分割・代償分割とは。

「実家を兄弟で分けたいが、3分割はできない」

相続でよくある問題のひとつが「不動産の分け方」です。

現金なら3人で3等分できますが、実家の一戸建てや土地は物理的に切り分けることができません。「家を誰が引き継ぐか」「売るのか・残すのか」「一人が住み続ける場合、他の兄弟とどう清算するか」——そういった問題が、相続をめぐる家族のもつれを引き起こすことがよくあります。

この記事では、不動産相続の4つの分割方法とその選び方を解説します。

---

不動産相続の4つの方法。

方法	概要
換価分割（かんかぶんかつ）	不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける
代償分割（だいしょうぶんかつ）	一人が不動産を引き継ぎ、他の相続人に「代償金」を現金で支払う
現物分割（げんぶつぶんかつ）	不動産を物理的に分けて、各自が取得する
共有（きょうゆう）	複数の相続人で共有名義にする

それぞれの特徴と注意点を詳しく見ていきます。

---

①換価分割——売って、現金で分ける。

仕組み

不動産を売却し、売却代金から諸費用（仲介手数料・譲渡所得税など）を差し引いた後、相続分に応じて分配する方法です。

例：3,000万円で売却した場合（3人均等相続）

• 売却代金：3,000万円
• 仲介手数料など：約100万円
• 残額：約2,900万円 → 3人で約967万円ずつ分配

メリット

• 現金化されるため、相続分を正確に分けられる
• 「誰が引き継ぐか」で揉める必要がない
• 実家の維持管理・固定資産税の負担が不要になる

注意点

• 全員の同意が必要（一人でも反対すれば売却できない）
• 売却による譲渡所得税が発生する可能性がある（マイホーム特例・空き家特例を活用して節税できる場合もある）
• 思い入れのある実家を手放すことへの心理的抵抗

向いているケース

• 相続人全員が実家に住む予定がない
• 現金化して公平に分けたい
• 不動産の維持管理が困難

---

②代償分割——一人が引き継いで、現金で清算する。

仕組み

相続人の一人が不動産を単独で取得する代わりに、他の相続人に「代償金（だいしょうきん）」を現金で支払う方法です。

例：評価額3,000万円の実家を長男が引き継ぐ場合（3人均等相続）

• 長男の法定相続分：1/3（1,000万円相当）
• 次男・三男の法定相続分：各1/3（各1,000万円相当）
• 長男が次男・三男に各1,000万円ずつ支払う → 長男が実家を単独取得

メリット

• 実家を売らずに済む（誰かが住み続けたい場合）
• 「長男が家を継ぐ」という慣習を形にできる
• 相続人が合意しやすい場合は手続きがシンプル

注意点

• 代償金を支払う人（長男など）に現金が必要。手元にない場合は借入れが必要になることも
• 不動産の評価額の決め方（相続税評価額か、市場価格か）で揉める可能性がある
• 遺産分割協議書に「代償金の額」を明記する必要がある

向いているケース

• 一人が実家に住み続けるまたは引き継ぎたい
• 代償金を支払える現金の余裕がある
• 「家を売りたくない」という強い意向がある

---

③現物分割——物理的に分けて、各自が取得する。

仕組み

不動産を物理的に分割（分筆）して、各自が個別の不動産を取得する方法です。

例：広い土地を持っている場合

• 土地を3筆に分割して、長男・次男・三男がそれぞれ1筆ずつ取得

ただし、一戸建て住宅を物理的に分割することは実際には困難なため、「土地が広い」「複数の不動産がある」場合に適用できる方法です。

メリット

• 各自が独立した不動産を取得できる
• 売却や活用の自由度が高い

注意点

• 戸建て1棟を分割するのは現実的でない
• 分割後の各土地が使いにくい形状・面積になる場合がある
• 分筆（土地を分ける）には測量費・登記費用がかかる

向いているケース

• 広い土地・複数の不動産がある
• 各自が独立して使いたい明確な計画がある

---

④共有——名義を分けて持つ。（要注意）

仕組み

複数の相続人が「共有名義」で不動産を持つ方法です。「相続登記」は法定相続分での共有が最も手続きが簡単ですが、後々のトラブルの温床になります。

例：長男・次男・三男が1/3ずつの共有名義

メリット

• とりあえず手続きが簡単
• 「どうするか後で決めよう」ができる

注意点（多数あるため要注意）

リスク	内容
売却に全員の同意が必要	一人でも反対したら売れない
修繕・リフォームも全員合意	老朽化対応ができなくなることがある
共有者が死亡したら	共有者の持分がさらにその相続人に分散する（権利関係が複雑化）
固定資産税の請求	共有者の一人に全額請求が来ることがある
賃貸に出す場合	過半数の同意が必要（全員でなくてもいいが揉めやすい）

専門家の多くは「共有は将来のトラブルの原因になる」として、避けることを推奨しています。「とりあえず共有」は問題を先送りにするだけで、次世代にさらに複雑な問題を残すことになります。

---

4つの方法の比較一覧。

比較項目	換価分割	代償分割	現物分割	共有
実家を残せるか	残せない	残せる	残せる（場合による）	残せる
現金が必要か	不要（むしろ入る）	代償金が必要	不要	不要
公平性	高い	評価額の合意が必要	分割の仕方による	形式的には均等
将来のリスク	低い	低い	中程度	高い
向いているケース	誰も住まない場合	誰かが引き継ぎたい場合	複数不動産・広い土地	原則として非推奨

---

「評価額」の決め方が揉める原因になる。

代償分割・現物分割では、不動産の「評価額」をどう決めるかが問題になります。

評価の種類	内容
相続税評価額（路線価方式）	税務上の評価額。市場価格より低いことが多い
市場価格（実勢価格）	実際に売れるであろう価格。相続税評価額より高いことが多い
固定資産税評価額	市区町村が定めた評価額。市場価格の約70%程度

どの価格を基準にするかで、代償金の額が大きく変わります。もめそうな場合は、不動産鑑定士に「不動産鑑定評価書」を作成してもらい、その価格を基準にするのが中立的な方法です（費用：30〜50万円程度）。

---

まとめ：不動産の分割方法を選ぶポイント。

状況	おすすめの方法
誰も実家に住む予定がない	換価分割（売って現金で分ける）
一人が住み続けたい・引き継ぎたい	代償分割（他の相続人に現金で清算）
広い土地・複数の不動産がある	現物分割（分筆して各自取得）
「共有」にしようとしている	要注意。将来のトラブルリスクを確認

「どうすればいいか決められない」場合は、まず司法書士・弁護士・税理士に相談することをおすすめします。それぞれの専門家が「手続き面」「税金面」「価格面」を整理してくれます。

「決めないまま放置する」ことが、最も将来のトラブルにつながります。親が亡くなった後、早めに相続人で話し合いを始めてください。